De 6 belangrijkste punten om voor een starter op te letten bij een hypotheek

Als hypotheekadviseur krijg ik regelmatig starters langs die geen idee hebben waar ze moeten beginnen. Ondanks dat elke situatie anders is, zijn er een aantal punten die belangrijk zijn voor elke starter. Rayaan (28) is een beetje klaar met zijn huurwoning en wil nu eindelijk wel eens een huis kopen. Hij heeft wel rondgevraagd bij familie en vrienden, maar wordt daar niet veel wijzer van. Wat zijn de belangrijkste punten waar hij op moet letten bij een hypotheek, zodat deze ook toekomstproof is. En hij heeft nog een studieschuld, kan hij dan überhaupt wel een hypotheek krijgen?

Rayaan belde me laatst; hij zou graag eens een oriënterend gesprek met me willen hebben. Hij heeft namelijk allerlei vragen, over de aankoop van een eerste woning. Deze wilde hij me liever niet via e-mail stellen. Op een maandagmiddag, schoof hij daarom aan in de spreekkamer op mijn kantoor. Tijdens ons gesprek, gaf ik hem uitleg over allerlei verschillende hypotheekonderwerpen.

NHG staat voor: Nationale Hypotheekgarantie. NHG kan jou hulp bieden, wanneer je door een lager inkomen je hypotheeklasten niet meer kunt betalen. Zo’n lager inkomen zou bijvoorbeeld door werkloosheid of arbeidsongeschiktheid kunnen ontstaan. Ook wanneer je je woning met een verlies verkoopt, zou NHG kunnen bijspringen.

Door deze extra zekerheid, belonen hypotheekverstrekkers je vaak met een lagere rente. Een hypotheek met NHG heeft daardoor eigenlijk altijd een lagere rente, dan een hypotheek zonder NHG.

Om voor zo’n NHG-hypotheek in aanmerking te komen, moet je wel aan bepaalde voorwaarden voldoen. Een van de belangrijkste voorwaarden, is de koopprijs van je woning. Die ligt nu op € 405.000 (in 2023), maar kan jaarlijks veranderen. Koop je dit jaar een woning voor maximaal € 405.000? Dan kun je je nieuwe hypotheek dus met NHG afsluiten. Boven die prijs, komt jouw hypotheek niet in aanmerking voor NHG. Om een NHG-hypotheek af te kunnen sluiten, ben je hen wel een eenmalig bedrag verschuldigd. Dit komt neer op 0,6 procent van jouw totale hypotheekbedrag.

Veel mensen vinden een hypotheek met een lagere rente erg fijn. Logisch, maar het is aan te raden om niet alleen naar die lage rente te kijken. Elke hypotheek kent ook haar eigen voorwaarden. Zo kunnen die voorwaarden, ondanks een lage rente, misschien niet altijd even gunstig voor jou zijn.

Qua voorwaarden, zou je hierbij kunnen denken aan zaken zoals de geldigheid van een offerte. Wanneer je een hypotheek afsluit, dien je vaak binnen een paar maanden bij de notaris te zitten, om je hypotheek ook daadwerkelijk af te sluiten. Sommige verstrekkers hanteren een wat kortere offertegeldigheidsduur, andere weer een wat langere.

Je zou ook kunnen denken aan voorwaarden over het doel waarvoor je leent. Bij sommige partijen mag je namelijk alleen lenen voor de aankoop of verbouwing van je eigen woning. Er zijn echter ook verstrekkers, die het toestaan om voor andere doeleinden te lenen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de aanschaf van een tweede woning, of zelfs voor een nieuwe auto.

Daarnaast hebben veel hypotheekverstrekkers ook rentemiddeling in hun voorwaarden vermeld staan. En kun je bij hen jaarlijks een bepaald bedrag boetevrij op je hypotheek aflossen. Wat deze voorwaarden precies inhouden, lees je verderop in deze blog.

Doe dus, voordat je een nieuwe hypotheek afsluit, vooraf goed onderzoek naar de bijbehorende voorwaarden. Vraag hiernaar bij je hypotheekadviseur; hij of zij vertelt je er graag meer over.

Een studieschuld hoeft niet voor problemen te zorgen, wanneer je een nieuwe hypotheek gaat afsluiten. De lasten van jouw studieschuld worden wel meegenomen bij een hypotheekberekening. Echter tellen deze lasten steeds minder zwaar mee, waardoor je nog steeds voldoende hypotheekmogelijkheden kunt hebben. Ondanks een studieschuld dus.

Verzwijg je je studieschuld, en komt je hypotheekverstrekker er later toch achter? Dan kan dit voor problemen zorgen. Mocht je later, door bijvoorbeeld een lager inkomen, je hypotheeklasten niet meer kunnen betalen, en dit willen bespreken met je hypotheekverstrekker? Dan bestaat de kans dat ze je dan niet zullen helpen, omdat je destijds niet hebt aangegeven een studieschuld te hebben. Wees er dus altijd eerlijk over.

Met die lage spaarrentes van tegenwoordig, kan het best gunstig zijn om extra op je hypotheek af te lossen. Bij elke verstrekker, mag je sowieso 10 procent boetevrij per jaar aflossen. Die 10 procent wordt berekend, over het oorspronkelijke hypotheekbedrag. Heb je dus een hypotheek van € 300.000 afgesloten? Dan mag je elk jaar maximaal € 30.000 boetevrij op je hypotheek aflossen.

Sommige verstrekkers hanteren een hoger boetevrij aflospercentage, bijvoorbeeld 15 of 20 procent. En er zijn zelfs een paar partijen, waarbij je vanuit je eigen geld onbeperkt boetevrij mag aflossen. Zo’n partij is bijvoorbeeld HollandWoont.

Stel dat je een paar jaar geleden je hypotheek hebt afgesloten, en je nu gaat verhuizen. Van die lage rente van toen, is nu geen sprake meer. Moet je bij je nieuwe hypotheek dan per se zo’n hogere rente kiezen?

Nee, gelukkig niet. Sommige verstrekkers kunnen jou namelijk een verhuisregeling aanbieden. Daarmee kun je je rente meenemen naar een nieuwe woning. Erg handig, wanneer je een lage rente hebt, en de hypotheekrente ondertussen gestegen is. Je mag jouw lagere rente dan meenemen naar je nieuwe huis.

Rentemiddeling lijkt een beetje op een verhuisregeling. Alleen ga je dan natuurlijk niet verhuizen, maar kun je wel profiteren van de ondertussen gedaalde hypotheekrente.

Dat profiteren gebeurt in de vorm van rentemiddeling. Hierbij zet je huidige rentecontract stop, en sluit daarna bij je hypotheekverstrekker een nieuw contract af, voor een nieuwe periode. Omdat je van jouw verstrekker dan een lagere rente krijgt aangeboden, lopen zij die hogere rente mis. Voor die misgelopen rente, dien je hen eigenlijk een vergoeding te betalen. Dit wordt bij jou in rekening gebracht, via een rente-opslag. Deze vergoeding betaal je dus niet via een eenmalig bedrag, maar wordt als het ware ‘uitgesmeerd’ via die rente-opslag. Je betaalt de vergoeding dus terug, tijdens de looptijd van jouw nieuwe rentevaste periode.

Na ons gesprek riep Rayaan opgewekt: “Nou Tim, ik ben erg veel te weten gekomen tijdens ons gesprek. Dankjewel!” Nog voordat hij zijn jas aandeed, zei hij me nog: “Ik kan nu met een gerust gevoel op huizenjacht, ik weet nu op welke dingen ik moet letten. Zodra ik een huis heb gevonden, meld ik me weer bij jou.” Ik schudde zijn hand, en reageerde tot slot: “Dat is afgesproken Rayaan, hopelijk tot snel!”

Denk jij aan een hypotheek met vele voordelen? Zoals een lage rente, of 100% boetevrij aflossen? Of aan een hypotheek waarbij je de rente kunt middelen, of kunt meenemen naar een nieuwe woning? Dan denk je natuurlijk aan een hypotheek van HollandWoont! Een hypotheekadviseur bij jou in de buurt helpt je hier graag mee verder. Klik hier om er een te vinden. En wil je meer weten over de regels van NHG? Lees dan hier onze eerder geschreven blog over dit onderwerp. In deze blog vind je meer informatie over de renteverhuisregeling van HollandWoont.