Kan ik als zzp’er een hypotheek krijgen?

Bram(31) is sinds een jaar zelfstandig ondernemer. Voordat Bram zelfstandig ondernemer werd, heeft Bram een aantal jaar in loondienst gewerkt. Ondanks het feit dat Bram nog maar zo kort zelfstandig ondernemer is, hoopt hij toch een hypotheek te krijgen. Is dat nou echt zo lastig als iedereen zegt?

Bram zou graag zijn eerste, eigen woning willen kopen. Via de website van HollandWoont is hij bij mij terecht gekomen. Eenmaal binnengekomen op mijn kantoor, stak hij zijn twijfel niet onder stoelen of banken. Hij vroeg meteen: “Ik zoek elke dag naar huizen, maar weet helemaal niet of ik in aanmerking kom voor een hypotheek. Mijn vrienden zeggen namelijk dat ik minstens 3 jaar zelfstandig ondernemer moet zijn, om een hypotheek te kunnen krijgen. Maar klopt dat wel?”

Ik startte ons gesprek door meteen zijn vraag te beantwoorden, en zijn twijfels weg te nemen. Ik antwoordde dat die 3 jaar van zelfstandig ondernemerschap inderdaad een vereiste is geweest, maar nu niet meer. Sinds een paar jaar kom je namelijk ook in aanmerking voor een hypotheek, wanneer je minstens 12 achtereenvolgende maanden zelfstandig ondernemer bent.

Na dit antwoord zag ik Bram meteen opfleuren. “Dus ik heb wel mogelijkheden!”, klonk het enthousiast. Hij vervolgde deze uitspraak door me realistisch te vragen: “Naast die 12 maanden komen er vast meerdere voorwaarden bij kijken. Kun je me vertellen wat er bij een hypotheek voor een ondernemer nog meer geregeld moet worden?”

Daarop gaf ik aan dat de hypotheek voor een ondernemer vooral afhankelijk is van het inkomen. Het inkomen van iemand met een eigen bedrijf wordt namelijk anders vastgesteld, dan wanneer je in loondienst bent. Een paar jaar geleden mocht elke hypotheekverstrekker voor hypotheken met NHG op zijn eigen manier het ondernemersinkomen vaststellen. Zo kwam het voor dat je bij de ene verstrekker ineens veel meer kon lenen, dan bij de ander. Niet altijd even eerlijk en transparant dus.

NHG heeft dit inmiddels rechtgetrokken en sindsdien zijn er enkele zogeheten ‘rekenbureaus’ in het leven geroepen. Zo’n rekenbureau is een onafhankelijke, door NHG geselecteerde organisatie, die het inkomen voor een zelfstandig ondernemer bepaalt. Aan de hand van de jaarcijfers en belastingaangiften, maakt zo’n bureau een inkomensverklaring op. Op deze verklaring staat als het ware het bruto jaarinkomen van een ondernemer, alsof het dus om iemand in loondienst gaat. Dit inkomen gebruikt de hypotheekverstrekker, om te bepalen hoeveel hypotheek de ondernemer kan lenen.

Bram vertelde me dat hij op de website van HollandWoont interessante rentetarieven heeft gezien. Hij zou het leuk vinden als hij daar zijn hypotheek kan afsluiten, en vroeg me daaropvolgend: “Werkt HollandWoont dan ook met zo’n inkomensverklaring?”

“Jazeker”, antwoordde ik. Daarna vertelde ik hem wat er nog meer nodig is voor zo’n inkomensverklaring. Aan zijn enthousiaste houding kon ik namelijk zien dat hij dit graag wilde weten. Om een inkomensverklaring op te kunnen stellen, kijkt het rekenbureau naar jouw gemiddelde inkomen van de laatste 3 jaar. Hiervan dien je dus minimaal 12 maanden zelfstandig ondernemer te zijn. Had je voordat je je eigen bedrijf startte een baan in loondienst? Dan kan het inkomen hiervan ook meegenomen worden.

Dit loondienstinkomen moet dan wel zijn verdiend vanuit een baan die lijkt op datgene wat je nu vanuit je bedrijf doet. “Dus eerst werken als timmerman om daarna je eigen muziekschool te starten, geldt niet?” vroeg hij me. Ik knikte en zei dat dit een goed voorbeeld was. Voordat Bram zijn eigen onderneming startte, heeft hij in de zorg gewerkt. Nu verleent hij zich als zorgverlener binnen verschillende zorginstellingen. “Vooral de vrijheid vind ik erg fijn!”, riep hij meerdere keren tijdens ons gesprek.

Toevallig had Bram zijn laptop meegenomen. Daarop liet hij zijn jaaropgaven van de laatste jaren zien, toen hij nog in loondienst was. Ook toonde hij me de jaarcijfers en belastingaangifte van het eerste jaar van zijn bedrijf. Ik zag dat deze inkomens met elkaar overeen kwamen. Daarna kon ik hem een gemiddeld inkomen geven, waarmee ik kon uitrekenen hoeveel hypotheek hij zou kunnen lenen. Natuurlijk nog wel voorzichtig gezegd; de inkomensverklaring moet natuurlijk nog wel opgemaakt worden.

Zijn ogen werden groter, toen ik hem de uitkomst van mijn berekeningen vertelde. “Zoveel had ik nooit verwacht!”, riep hij verrast. Ik vertelde er wel bij dat hij wel een woning moet kopen, voor een koopprijs die niet hoger is dan de huidige NHG-grens. Koop je namelijk een duurdere woning? Dan kun je niet bij HollandWoont terecht. Wanneer je een huis koopt, kun je bij hen namelijk alleen een hypotheek met NHG krijgen.

Vervolgens zei ik tegen Bram dat hij nog wel rekening moet houden met de extra kosten voor een inkomensverklaring. Deze kosten zijn afhankelijk van de rechtsvorm van jouw bedrijf, en kunnen uiteenlopen van een paar honderd tot enkele honderden euro’s. Ook worden ze vaak niet vergoed door de hypotheekverstrekker, of door je hypotheekadviseur. Wanneer je deze kosten zelf betaalt, zijn ze aftrekbaar van de inkomstenbelasting en krijg je hiervan dus nog wat terug.

“Goede tip”, zei hij, en vroeg me daarna: “Zijn er nog meer zaken waarop ik moet letten, wanneer ik een inkomensverklaring aanvraag?” Ik legde uit dat dit het wel zo’n beetje was. Wel kan de hypotheekverstrekker ook nog aanvullende eisen stellen voor wat betreft jouw bedrijfsactiviteiten.

Wanneer je je onderneming namelijk uitoefent in een bepaalde branche, dan kan het zijn dat je geen hypotheek kunt krijgen. Terwijl je misschien wel een inkomensverklaring kunt laten opstellen. Doe hier vooraf navraag naar bij de hypotheekverstrekker. Dit om te voorkomen dat je voor niets een verklaring laat opmaken.

Verder krijg je bij HollandWoont als zelfstandig ondernemer een net zo’n hoge hypotheek, als wanneer je in loondienst bent. Dat is namelijk 100% van de getaxeerde marktwaarde van jouw woning. Dus wanneer je een woning koopt met een marktwaarde van 3 ton, dan krijg je ook een hypotheek ter hoogte van dit bedrag. Als dat natuurlijk ook te lenen is op basis van jouw ondernemersinkomen.

Bram wist nu genoeg. Hij klonk erg blij en opgelucht. Voordat hij zijn laptop dichtklapte, zei hij nog: “Ik heb net stiekem even de website van Funda geopend, dan kan ik dadelijk meteen naar huizen gaan zoeken!”

Ben jij zelfstandig ondernemer en wil je een hypotheek afsluiten? Dan doe je dat natuurlijk bij HollandWoont! Een hypotheekadviseur bij jou in de buurt helpt je hier graag mee verder. En wil je meer weten over een hypotheek met NHG? Lees dan hier onze eerder uitgebrachte blog over dit onderwerp.