Je eerste huis kopen – maar hoe dan?!

Vol enthousiasme beginnen Anna en Jasper aan de zoektocht naar hun eerste koopwoning. Ze dromen van een fijne plek voor zichzelf, een tuin voor de zomeravonden en eindelijk afscheid nemen van de huurwoning. Maar al snel stuiten ze op de realiteit van de huidige woningmarkt: er wordt nog steeds flink overboden, bezichtigingen zitten razendsnel vol, en ze horen van alle kanten dat je “veel eigen geld” moet meenemen.

De twijfel slaat toe. Is dit wel het juiste moment om te kopen? Hoeveel eigen geld heb je eigenlijk écht nodig? En wat kun je doen om tóch kans te maken op een fijn huis zonder in de stress te schieten?

Toen ik bij hen aan de voordeur stond, en Anna open deed, zag ik dat de moed haar inmiddels flink in de schoenen was gezakt. Eenmaal aangeschoven aan hun keukentafel, vertelde ze me wat meer over hun wanhoop.

“We horen van onze vrienden en familie zoveel verschillende verhalen Tim, wat is nu waar, en waar doen we goed aan?” Anna vond het gewoon niet leuk meer om op huizenjacht te gaan. Jasper vertelde me dat hij iets nuchter naar de situatie kijkt. “Het komt vast goed en we gaan straks echt wel een huis kopen, maar wat kunnen we nu het beste doen?”, vroeg hij me.

Ik begon mijn verhaal door hen uit te leggen, dat ze zich vooral niet gek moeten (laten) maken. Nu de woningmarkt al een tijdje oververhit is, denk je al vaak dat je moet overbieden, om een huis te kunnen kopen. Dat is echter niet zo; dit verschilt namelijk heel erg per woning. De staat van de woning, maar bijvoorbeeld ook het energielabel, spelen daarbij een belangrijke rol. Is het bijvoorbeeld een woning met een wat lager energielabel, en waarbij er nog veel geklust moet worden? Bijvoorbeeld omdat de keuken en badkamer gedateerd zijn, of er nog enkel glas in de ramen zit? Dan is de kans dat je moet overbieden wat kleiner, of het is zelfs helemaal niet nodig.

Of je moet overbieden, hangt ook af van de plek waar je koopt. In de grote steden is de huizenmarkt wat ‘heter’. Méér mensen zoeken daar naar een woning, waardoor er juist daar wat meer en vaker wordt overboden. Ben je echter aan het huizenjagen in de kleinere dorpen? Dan hoef je niet altijd te overbieden, of tienduizenden euro’s boven de vraagprijs te bieden.

Anna zuchtte diep, en klonk wat meer gerust. Ze vroeg me daarna: “over geld gesproken; hoeveel eigen geld hebben wij straks echt nodig, als we een huis gaan kopen?” Jasper vulde die vraag aan: “een collega van me vertelde me dat de kosten koper altijd 5 procent van de koopprijs zijn, en je moet tegenwoordig gemiddeld 10 procent overbieden”.

Ik vertelde hen dat die uitspraken (gelukkig) niet kloppen. De kosten koper zijn nooit een vast percentage van de koopprijs. En het bedrag om te moeten overbieden, is dat ook niet. Ik gaf ze een voorbeeld: stel dat je een nieuwe woning hebt gezien, met een vraagprijs van € 400.000. Als je deze woning voor de vraagprijs koopt, dan zijn de kosten koper ongeveer € 7.000 tot € 15.000. Tegenwoordig krijg je nooit méér hypotheek, dan dat je huis waard is, volgens een taxatierapport. Als dat huis dan volgens zo’n taxatie ook € 400.000 waard is, dan moet je de kosten koper dus zelf betalen. En alles wat je méér biedt dan de getaxeerde marktwaarde, moet je ook zelf betalen. Bijvoorbeeld met je eigen spaargeld, of met een schenking van familie.

Jasper knikte begrijpelijk: “Ah, dus stel dat wij deze woning uiteindelijk voor € 420.000 kopen, en de kosten koper € 10.000 zijn. In dat geval zou onze hypotheek € 400.000 gaan worden, en moeten we zelf nog € 30.000 inleggen, toch?” Ik knikte terug, en zei dat hij dit goed begrepen heeft. De ogen van Anna werden iets groter, en ze zei: “we hebben best € 30.000 over voor ons droomhuis, toch Jasper?” Na een por van Anna in zijn zij, kon hij alleen maar knikken.

Jasper bleef realistisch, en stelde me nog een vraag. “In jouw voorbeeld van net, gaan we met € 20.000 overbieden; is dat niet een beetje veel?” Ik antwoordde dat dat per woning verschilt, maar dat dat ook ligt aan hoe je hier zelf tegenaan kijkt. Als je bijvoorbeeld weet dat je levenslang in deze woning gaat wonen; wat is nu € 20.000 op een mensenleven? Anders gezegd: heb je dat er voor over? Stel dat je zou (moeten) overbieden op een woning, ga dan voor jezelf na of dat sowieso nodig is. En denk er vooral over na, met welk bedrag je gaat overbieden, en of je het huis dat hogere bedrag waard vindt. Pas als je overal een goed gevoel bij hebt, dan zou je een hogere prijs kunnen bieden, gaf ik ze als tip nog mee. En of je dan op een goed moment hebt gekocht, dat weet je eigenlijk pas achteraf. Maar als jij met veel plezier in je woning woont, of hebt gewoond, dan is het uiteindelijk toch allemaal goed geweest?

Ik zag Anne begrijpelijk knikken. “Heb je nog meer tips voor ons?”, vroeg ze me daarna. “Tuurlijk!”, antwoordde ik haar. “Hier komen ze”:

• Kijk niet alleen op websites zoals Funda, maar volg makelaars ook via hun social mediakanalen, of abonneer je op hun nieuwsbrief. Voordat een woning op Funda staat, promoten makelaars deze vaak al eerder via zo’n nieuwsbrief of social media. Je hebt dan eerder de kans om een bezichtiging aan te vragen;
• Mocht je hulp nodig hebben tijdens een bezichtiging, of met het uitbrengen van een bod op een woning, schakel dan een aankoopmakelaar in. Daar betaal je dan wel wat extra voor, maar zo’n makelaar kan zich voor jou terugverdienen. Mensen denken vaak dat ze op een woning bijvoorbeeld € 30.000 moeten overbieden, terwijl achteraf € 10.000 ook voldoende zou zijn. Een aankoopmakelaar kan jou helpen met het uitbrengen van een passend bod, en kan je vooraf wijzen op bijzonderheden van de woning, zodat je echt weet wat je gaat kopen;
• Een briefje of berichtje naar de verkopers, wil vaak ook helpen om de gelukkige koper te worden. Vertel de verkoper waarom juist jij de woning graag zou willen kopen. Bijvoorbeeld omdat je de badkamer of het tuinhuis zo mooi vindt, en je dit graag in stand wilt houden. Bij mijn klanten zie ik dat huizenkopers hierdoor een grotere ‘gunfactor’ krijgen van de verkoper.

Jasper tikte enthousiast mee op zijn laptop; “dankjewel voor deze handige tips, Tim!” Tot slot gaf ik nog een extra tip: Jasper en Anna hebben dit al gedaan via mijn kantoor, maar ga voordat je op huizenjacht gaat eerst op gesprek bij een hypotheekadviseur. Zodat je weet wat je kunt lenen. Ook dit kan je helpen om met succes een woning te kopen. Vooral Anna klonk wat meer gerustgesteld: “ik denk dat we je snel gaan bellen Tim; met deze tips moet het goed gaan komen met onze huizenjacht!”

Dit artikel is opgesteld door Tim, werkzaam als zelfstandig hypotheekadviseur bij Klerx Financieel Advies. Via zijn blogs op Goedmetjegeld.nl informeert hij zijn lezers over allerlei financiële onderwerpen.