Is een rentevaste periode van 10 jaar nog wel zo vanzelfsprekend?

De keuze van een rentevaste periode is van verschillende factoren afhankelijk en is één van de belangrijkste beslissingen bij het afsluiten van de hypotheek. Het kan de financiële stabiliteit van de klant op lange termijn beïnvloeden.
Ik benoem een aantal overwegingen en factoren waarmee je op voorhand rekening kan houden bij het adviseren van klanten over de rentevaste periode:

1. Klantprofiel
   Een open deur is natuurlijk om te kijken naar het profiel van de klant. De klant kan behoefte hebben aan langere zekerheid, waardoor de rente vaak hoger is. Het voordeel hiervan is dat de klant meer zekerheid en stabiliteit ervaart in de maandelijkse uitgaven. Aan de andere kant kunnen klanten die meer flexibiliteit wensen, zoals bij veranderingen in levensomstandigheden of hypotheekplannen op korte termijn, de voorkeur geven aan kortere rentevaste periodes.
2. Toekomstplannen van de klant
   De klant zoekt mogelijk meer flexibiliteit en een lagere rente, bijvoorbeeld omdat hij verwacht slechts een paar jaar in de woning te blijven of binnenkort de hypotheekvorm wil wijzigen. Dan kan een kortere rentevaste periode geschikter zijn. Maar ook zaken zoals de rentevaste periodes die bij de gekozen geldverstrekker beschikbaar zijn of het aantal leningdelen en de minimale hoofdsom van de leningdelen.
3. Financiële situatie en toetsing
   Het is belangrijk om rekening te houden met de (toekomstige) financiële situatie van de klant en de gevolgen van de rentevaste periode voor de maximale leencapaciteit. Als adviseur herken je de omslagpunten in de toetsing waarbij rekening wordt gehouden met inkomen en toetsrente. Deze geven soms verrassende uitkomsten over de maximale leencapaciteit. Een hogere rente met bijbehorende hogere maandlasten en toch meer kunnen lenen. Een renteknip is hierbij een mogelijke oplossing zowel nu als in de toekomst bij een renteherziening.
4. Marktomstandigheden
   De huidige rentetarieven en marktomstandigheden spelen ook een rol bij het bepalen van de rentevaste periode. Voorheen waren de langere termijnen zoals 15 en 20 jaar rentevast het meest populair. En zelfs 30 jaar vast. Nu zie we daar een duidelijke kentering naar 10 en zelfs 5 jaar rentevast. Onderstaand overzicht maakt dit duidelijk. Bron: DMMI Dashboard.

Wat gaat de rente doen?
Hoewel niemand de renteontwikkelingen met 100% zekerheid kan voorspellen zijn er wel signalen en soms zelfs aankondigen die richting geven in de renteontwikkelingen. Het is belangrijk om toekomstplannen en inkomensontwikkeling van de klant voor de komende jaren te bespreken en de keuze op het klantprofiel te laten aansluiten. Als de verwachting is dat de rentetarieven stijgen, kan het verstandig zijn om te kiezen voor een langere rentevaste periode, zodat de klant die niet meer kan groeien in inkomen, beschermd is tegen toekomstige rentestijgingen.

Rentemiddeling
Hoe jammer is het dat de klant op een hoogtepunt zijn rente heeft vastgezet voor een langere periode? Een optie is oversluiten, maar daar komen veelal de nodige (hoge) kosten bij kijken en natuurlijk ook weer een volledige toetsing. Een andere minder belichte mogelijkheid, is gebruikmaken van rentemiddeling. Deze kan voor slechts € 250,- worden doorgevoerd. Let wel, dit kan alleen als de rente lager is! Het resultaat is natuurlijk minder groot dan bij een oversluiting naar dagrente, maar daar zijn de kosten ook naar. En er vindt geen inkomenstoetsing plaats die wellicht op dat moment de oversluiting niet mogelijk maakt. Uitgangspunt is natuurlijk wel altijd een advies welke verantwoord en bij de klant passend is.

Mogelijke gevolgen uit de praktijk
Zaken waar ik als accountmanager in de praktijk met regelmaat tegenaan loop hadden in een aantal gevallen voorkomen kunnen worden. Helaas kan dat niet altijd. Ik wil wel graag een aantal aandachtpunten meegeven:

1. Denk aan een klant die bijvoorbeeld na zes maanden weer op de stoep staat met de mededeling alsnog te willen verbouwen of verduurzamen. Door de gekozen rentevaste periode van 10 jaar te maken krijgt met een toetsingsrente van 5% vanwege een restant rentevaste periode van 10 jaar.
2. Een soortgelijke situatie bij een meeneemregeling waarbij de restant rentevaste periode korter is dan 10 jaar.
3. Of een klant waarbij het einde van de rentevaste periode in zicht komt en maar één of twee leningdelen heeft. Een renteknip of een knip in de leningdelen had meer flexibiliteit kunnen bieden gedurende de looptijd.

• Door de hypotheek op te delen in meerdere rentevaste periodes, beperk je het risico dat de hele hypotheek te maken krijgt met een plotselinge renteverhoging. Als de rente voor één van je leningdelen stijgt, blijft de rente voor de andere delen mogelijk nog enige tijd stabiel, wat zorgt voor minder schommelingen in de totale maandlasten.
• Wanneer de rentevaste periode van een deel van de hypotheek afloopt, kun je dat deel vastzetten tegen de dan geldende marktrente, terwijl de andere delen nog vaststaan.
• Bij het intern oversluiten van een hypotheek tijdens de rentevaste periode kan vergoedingsrente verschuldigd zijn. Door de hypotheek in delen te splitsen bij aanvang kun je dit in overleg met de klant in delen wijzigen.

Je kunt bij HollandWoont een onbeperkt aantal leningdelen aanvragen. En ondanks dat er op start is gekozen voor één en dezelfde rentevaste periode op een later tijdstip een renteknip doorvoeren.

Samengevat
Het kiezen van een rentevaste periode is een persoonlijke beslissing die afhangt van de huidige financiële situatie, toekomstverwachtingen en risicobereidheid van de klant.

• Neem opties zoals een mogelijke rentemiddeling mee in je advies. Deze zijn bij HollandWoont vastgelegd in de algemene voorwaarden en niet in de productvoorwaarden!
• Denk aan het opsplitsen van leningdelen. Bij HollandWoont kan dit nagenoeg onbeperkt als je maar een annuïteit kunt berekenen op het leningdeel.
• Kijk ook eens naar rentevaste periodes langer dan 10 jaar. Deze zijn soms fractioneel hoger en kunnen afhankelijk van de toetsrente een verrassende uitkomst bieden. Daarnaast kun je bij een verhoging of meeneemregeling langer gebruikmaken van de toetsing o.b.v. werkelijke rente.
• Voor die klanten waarbij het een passend advies is om bewust voor een kortere rentevaste periode te kiezen op basis van rentevoorspellingen.