Rekenvoorbeeld rentemiddeling

Soms is iets makkelijker te begrijpen aan de hand van een voorbeeld. Daarom vind je hieronder een voorbeeld van hoe rentemiddeling wordt berekend.

Hoe berekenen wij de nieuwe rente?

Stel, de lening van Alyssa en John is momenteel als volgt:

Oorspronkelijke hypotheek € 201.000
Soort lening Annuiteitenhypotheek
Openstaande hypotheek €196.138,03
Resterende rentevastperiode 348 maanden
Huidige rente 2,1%

Alyssa en John willen de rente middelen en moeten daarom een vergoeding betalen voor het afkopen van de huidige rentevastperiode. We smeren deze vergoeding uit over de nieuwe rentevastperiode. Dit noemen we rentemiddeling op basis van ‘boetesmeren’. We rekenen de vergoeding om naar een rentepercentage bovenop de rente, dit noemen we een renteopslag. Deze opslag berekenen we volgens de contantewaardemethode. We houden bij deze mogelijkheid rekening met het boetevrije bedrag dat Alyssa en John jaarlijks kunnen aflossen. Ze betalen de vergoeding dus niet in één keer. Voor het berekenen van de vergoeding houden we een stappenplan aan:

Stap 1: We bepalen het bedrag waarover Alyssa en John een vergoeding betalen
Ze mogen ieder kalenderjaar 10% van de oorspronkelijke hypotheek terugbetalen of afkopen. Ze mogen dus € 20.100,00 vergoedingsvrij aflossen. Ze moeten een vergoeding betalen over € 196.138,03 (de openstaande hypotheek) - € 20.100,00 = € 176.038,03.

Stap 2: We bepalen de huidige rente en de vergelijkingsrente
Om te bepalen hoeveel rente wij mislopen kijken wij naar het verschil tussen:

1.   De huidige rente: Dit is de rente die hoort bij de huidige lening.

2.   De vergelijkingsrente: de rente die van toepassing is op de dag dat wij het verzoek ontvangen. Voor het vaststellen van de vergelijkingsrente gaan we uit van een soortgelijke hypotheek en risicoklasse.

Voor het bepalen van de vergelijkingsrente kijken we naar de rente die hoort bij de overgebleven tijd van zijn huidige rentevastperiode. Als deze er niet is kijken we naar de dichtstbijzijnde kortere rentevastperiode of dichtstbijzijnde langere rentevast periode. We gebruiken dan de rentevastperiode die in het voordeel van de klant is. Dit is de ‘naast betere rente’. In deze berekening gaan wij uit van een vergelijkingsrente van 1,78%. Deze rente hoort bij een rentevast periode van 29 jaar.

Stap 3: We bepalen de gemiste rentebetalingen en de vergoeding
Nadat de huidige rente en de vergelijkingsrente zijn vastgesteld, gaan we de gemiste rente berekenen.

Gemiste rentebetalingen
Hieronder geven wij per leningdeel aan hoe wij het renteverlies hebben berekend. De totale vergoeding die Dylan moet betalen is € 6.627,45. Wanneer Dylan een aflossingsvrije lening of een lineaire lening had , dan zou het eindresultaat anders uitvallen. Hieronder leggen we per kolom de uitkomst uit.

Maand A B C D E F
  Bedrag waarover de vergoeding is berekend Bedrag dat de klant maandelijks terugbetaalt op zijn lening Rentebetaling op basis van de huidige rente Rentebetaling op basis van de vergelijkingsrente Verschil in rentebetalingen (kolom C-D) Contant maken
1 €176.038,03 €444,96 €308,07 €261,12 €46,95 €46,87
2 €175.593,07 €445,74 €307,29 €260,46 €46,83 €46,69
3 €175.147,33 €446,52 €306,51 €259,80 €46,71 €46,50
4 €174.700,81 €447,30 €305,73 €259,14 €46,59 €46,31
... ... ... ... ... ... ...
Totaal     €50.548,28 €42.845,68 €7.702,59 €6.627,45

Kolom A
Dit is de uitkomst van stap 1. Dit is dus het bedrag waarover wij de gemiste rentebetalingen berekenen.

Kolom B
Geeft aan welke bedragen Alyssa en John maandelijks terugbetalen op het deel van de lening. Het bedrag waarover wij een vergoeding berekenen (kolom A), neemt dus iedere maand af met het bedrag dat zij terugbetalen.

Het bedrag dat zij maandelijks bij het annuïteitendeel terugbetalen, is het verschil tussen de annuïteit die zij maandelijks betalen en de rentebetaling die is berekend op basis van hun huidige rente (kolom C).

De annuiteït hebben wij berekend op basis van:

  1. de hoogte van de lening op het moment dat zij hun rente veranderen,
  2. de huidige rente (teruggerekend naar maanden),
  3. de resterende maanden tot het einde van de looptijd van de lening . In de situatie van Alyssa en John is dit een annuïteit van € 753,03 (€ 444,96 + € 308,07).

Kolom C
Geeft aan welk bedrag wij elke maand mislopen op basis van de huidige rente.

Kolom D
Vervolgens bepalen wij de rentebetalingen op dezelfde manier als bij de huidige rente (Kolom C) op basis van de vergelijkingsrente.

Kolom E
Het verschil tussen de rentebetalingen op basis van de huidige rente en de rentebetalingen op basis van de vergelijkingsrente is het renteverschil. Het renteverschil berekenen wij voor alle maanden van de overgebleven rentevastperiode van de klanten.

Kolom F
Het totaal bedrag van de gemiste rentebetalingen (kolom E)  is de rente die Alyssa en John in de toekomst zouden betalen. Omdat zij dit bedrag in één keer betalen, krijgen zij een soort van korting op de gemiste rentebetalingen. Dit heet contant maken. Deze bedragen kun je terug zien in kolom F. De som van alle bedragen over de resterende rentevast periode is de totale vergoeding. Dat is het bedrag dat zij aan ons moeten betalen.

Nieuwe rente
Alyssa en John kunnen nu kiezen voor een nieuwe rentevastperiode. Bij deze rentevastperiode hoort een rente. Deze rente verhogen we met de vergoeding die we uitsmeren over de nieuwe rentevastperiode.

Wanneer zij kiezen voor een rentevastperiode van 10 jaar met een rente van 1,15%, dan verhogen we de rente nog met een opslag van 0,41%. De nieuwe rente wordt dan 1,56%.

Wanneer zij kiezen voor een rentevastperiode van 20 jaar met een rente van 1,43%, dan verhogen we de rente nog met een opslag van 0,27%. De nieuwe rente wordt dan 1,70%.