• Blog
  • Verbouwen
  • 15 februari 2022

Hypotheek verhogen om te verbouwen

Tim Klerx

hypotheekadviseur bij Klerx Financieel Advies

Nienke (39) en Werner (41) hebben 2 kids en de derde is op komst. Ze willen meer ruimte, maar gezien het woningtekort en de hoge huizenprijzen is verhuizen geen optie. Ze willen kijken of ze hun hypotheek bij HollandWoont kunnen verhogen om zo een verbouwing te betalen. Ze denken aan een dakkapel en een stuk aan de woonkamer aanbouwen.

Meer ruimte

Als ze mijn spreekkamer binnen lopen, kijkt Nienke nog even snel op haar telefoon. “Gelukkig, de oppas zegt dat de kinderen slapen”, zegt ze opgelucht. Werner begint het gesprek en vertelt: “We hebben maandenlang op Funda gezocht naar een nieuwe woning, maar we vinden die prijzen zo hoog! Ook stond ons droomhuis er gewoon niet tussen”. Hij knikt naar Nienkes buik en vervolgt: “Nu willen we graag in onze huidige woning blijven wonen, en deze wat groter maken”.

Nienke vult hem aan en vertelt dat ze al offertes hebben opgevraagd bij verschillende aannemers. Ze willen graag hun boven- en benedenverdieping uitbreiden, via een dakkapel en een uitbouw. “De prijzen daarvan zijn zo’n beetje hetzelfde als op de woningmarkt; erg hoog!”, zucht ze.

Extra lenen
Nienke en Werner zouden daarom graag willen weten of ze de kosten voor hun verbouwing kunnen lenen, via bijvoorbeeld een tweede hypotheek. Hun eerste hypotheek hebben ze een paar jaar geleden ook via mijn kantoor afgesloten, bij HollandWoont. Werner geeft aan dat ze dit een prettige partij vinden. Ze hopen daarom dat ze hun tweede hypotheek opnieuw bij HollandWoont kunnen afsluiten.

Inkomen en waarde huis

Ik start mijn uitleg, door hen te vertellen dat dit inderdaad mogelijk kan zijn. Net als bij hun eerste hypotheek, kijkt HollandWoont nu wederom naar onder andere twee voorwaarden:

  1. Wat is je inkomen, en kun je hiermee die tweede hypotheek betalen?;
  2. Wat is je huis waard, en hoe hoog is de hypotheek die hierop rust? De hypotheekregels zeggen in principe nog steeds dat je hypotheek niet hoger mag zijn, dan de marktwaarde van je woning.

Werner vraagt zich af of je woning door zo’n verbouwing niet in waarde stijgt. Ik knik en geef aan dat hij dit juist heeft. In hun situatie mag de hypotheek dus niet hoger zijn, dan marktwaarde na verbouwing.

Taxatie
Nienke kijkt wat bedenkelijk, en vraagt: “Maar hoe wordt het duidelijk wat ons huis na de verbouwing waard is?” Ik antwoord haar dat ze in dit geval hun huis moeten taxeren, net zoals ze dat destijds bij de aankoop gedaan hebben. Aan de taxateur dienen ze door te geven wat ze gaan verbouwen, en voor welk bedrag. De taxateur weet vervolgens wat hun woning niet alleen nu waard is, maar ook straks, na de verbouwing. In het taxatierapport komen vervolgens twee marktwaardes te staan: een marktwaarde voor, en na verbouwing. HollandWoont zal vervolgens uitgaan van de laatstgenoemde marktwaarde.

Tweede hypotheek

Werner wordt nieuwsgieriger, en vraagt of ik een berekening voor hen kan maken. “Wat gaat ons die tweede hypotheek kosten?”, is dan ook zijn logische vraag. Ik pak mijn laptop erbij en ga voor ze aan de slag. Ze denken voor hun verbouwing 40.000 nodig te hebben. Ik leg hen uit dat er bij het afsluiten van een tweede hypotheek ook andere kosten komen kijken. Natuurlijk krijgen ze te maken met kosten voor het hypotheekadvies en de taxatie, maar ook voor NHG. Deze kosten komen neer op 3.500, waardoor ze uiteindelijk een tweede hypotheek van 43.500 nodig hebben.

De huidige hypotheek van Nienke en Werner bedraagt momenteel 240.000. Hiervoor betalen ze nu zo’n 1.250 per maand. Ze zouden zo’n 1.500 per maand kunnen missen, geven ze aan. Wanneer ze hun tweede hypotheek afsluiten en de rente voor 20 jaar vast zetten, bedraagt de rente 1,25 %. Dit zorgt voor een extra maandlast van 205. Nienke veert vrolijk op en zegt: “Dat valt best mee, ik had een hogere maandlast verwacht!”

Notaris
Bij Werner schiet er nog een vraag binnen: “Moeten we dan ook weer naar de notaris?” Ik vertel hem dat dit niet nodig is. Toen ze de woning kochten en hun eerste hypotheek afsloten, hebben ze bij de notaris een verhoogde inschrijving gedaan. Dit voor een bedrag van 300.000. Dat betekent dat ze hun hypotheek tot dit bedrag mogen verhogen, zonder dat ze daar voor opnieuw naar de notaris hoeven te gaan. Ik glimlach en antwoord Werner: “Dat scheelt weer een paar honderd euro!”

“Dat valt best mee, ik had een hogere maandlast verwacht!”

Tim Klerx

Zelfstandig hypotheekadviseur bij Klerx Financieel Advies

Bouwdepot

Meteen daarna vraagt Nienke: “Trouwens, krijgen we die 40.000 gewoon op onze rekening gestort?” Ik schud mijn hoofd, en leg haar uit dat dit niet mogelijk is. HollandWoont wil straks zeker weten dat Nienke en Werner die tweede hypotheek wel aan de verbouwing besteden. Daarom wordt het bedrag wat ze lenen in een bouwdepot gestopt. Een bouwdepot is eigenlijk een rekening, waarop je verbouwingsbedrag gestort wordt. Wil je dit bedrag, of een gedeelte ervan, opnemen? Dan moet je een verbouwingsfactuur naar HollandWoont te sturen. Vervolgens wordt die factuur betaald.

Door het aantonen van die factuur, weet HollandWoont zeker dat jullie aan het verbouwen zijn, en dat je bijvoorbeeld geen nieuwe auto hebt gekocht. Volgens de voorwaarden van HollandWoont, moet je je hypotheek immers besteden aan de aankoop of verbouwing van je eigen woning. Wanneer je een factuur van je verbouwing wilt indienen, dan kan dit bij HollandWoont op verschillende manieren. Zo kun je deze per post of e-mail toesturen, maar ook uploaden via de portal op hun website.

Bonnetje
Ondertussen wordt Werner creatief. “En als ik zelf een bonnetje heb, bijvoorbeeld van de bouwmarkt? Wordt die dan ook uitbetaald, of moet het per se een factuur van een aannemer zijn?”, vraagt hij. Ik antwoord hem dat dat geen probleem is. HollandWoont vergoedt de kosten van zo’n bon ook, maar dan moet het wel om een kassabon gaan, inclusief een pinbon. Ik vul daarbij aan door ze te vertellen dat je bij HollandWoont je bouwspullen zelfs via Marktplaats mag kopen. Maar dan wel voor maximaal 2.500. En je moet daarbij een kopie van de advertentie bijvoegen. Ook moet je in dat geval een nota van de verkoper aantonen, inclusief een rekeningafschrift waarop de Marktplaats-transactie te zien is. Je kunt de verbouwingsspullen dus niet contant afrekenen in zo’n geval.

Looptijd bouwdepot
Nienke knikt positief verrast en stelt nog een vraag: “Die aannemers hebben het tegenwoordig trouwens zo druk, dat ze pas over een paar maanden aan onze verbouwing kunnen beginnen. Levert dat geen problemen op voor ons bouwdepot?” Ik vertel haar dat ze zich geen zorgen hoeft te maken. Bij HollandWoont mag je bouwdepot, bij verbouwing van een bestaande woning, maximaal 9 maanden lopen. Bij een nieuwbouwwoning geldt een maximale looptijd van 2 jaar. Ben je daarna nog niet klaar met verbouwen? Dan mag je je bouwdepot eenmalig met uiterlijk 6 maanden verlengen. Let wel: na zo’n verlenging vindt er geen rentevergoeding meer plaats in je bouwdepot.

“Dan hebben we tijd genoeg”, beaamt Werner opgelucht. “En wat als we geld overhouden? Mogen we dat dan zelf gebruiken, bijvoorbeeld voor een vakantie?” Ik schiet in de lach, en zeg dat dat helaas niet mogelijk is. Wanneer je verbouwing is afgerond, maar je bouwdepot is nog niet leeg, dan wordt het resterende tegoed vergoedingsvrij op je hypotheek afgelost. “Maar door die aflossing gaat wel je maandlast omlaag, dus zou je zelf voor zo’n vakantie kunnen sparen!”, zeg ik hem met een knipoog.

Voordat ze mijn kantoor verlaten, geef ik Werner en Nienke nog wat laatste informatie mee. De eerder genoemde extra maandlast van 205, die betaal je pas wanneer je je bouwdepot volledig hebt opgenomen. Wanneer de verbouwing nog niet is gestart, leen je in feite nog niets. Je betaalt dan alleen de aflossing over het tweede hypotheekbedrag, maar nog geen rente. Pas zodra je geld uit je bouwdepot gaat opnemen, ga je daadwerkelijk ook geld lenen. Vanaf dat moment ga je ook rente betalen over het opgenomen bedrag.

Nienke en Werner knikken begripvol. “Bedankt voor het duidelijke gesprek!”, roept Nienke nog. Zodra ze hun jassen hebben aangetrokken, zegt Werner opgelucht: “Binnenkort hebben we dus een groter huis, met een babykamer met dakkapel en een speelkamer op de benedenverdieping; fijn!”

Denk jij aan een hypotheek met een bouwdepot met gunstige voorwaarden? Dan denk je natuurlijk aan een hypotheek van HollandWoont! Een hypotheekadviseur bij jou in de buurt vertelt je er graag meer over. Klik hier om er een te vinden. En wil je meer weten over een hypotheek met NHG? Lees dan hier onze eerder geschreven blog over dit onderwerp.

Dit artikel is opgesteld door Tim, werkzaam als zelfstandig hypotheekadviseur bij Klerx Financieel Advies. Via zijn blogs op Goedmetjegeld.nl informeert hij zijn lezers over allerlei financiële onderwerpen.