Tom (67) en Ben (68) zijn sinds kort met pensioen en willen graag verhuizen. Ze wonen nu namelijk in een groot huis met flinke tuin en willen kleiner wonen. Ze hebben een koopwoning en willen graag een nieuw appartement kopen. Ook willen ze lagere lasten. En ze willen een deel van hun hypotheek aflossingsvrij houden.

Omdat Tom en Ben met pensioen zijn gegaan, hebben ze nu een lager inkomen dan een aantal jaar geleden toen ze allebei nog in loondienst waren. Wel hebben ze altijd netjes hun hypotheeklasten kunnen betalen. Tom en Ben kunnen bij een deel van de hypotheekverstrekkers op basis van hun huidige inkomen geen hypotheek krijgen. Ze willen graag meer informatie over hoe dit komt en waar ze wel terecht kunnen.

Overwaarde inleggen voor lagere maandlasten

Tom en Ben begonnen ons gesprek door enthousiast enkele appartementen aan me te laten zien, waarvan ze er al een paar hebben bezichtigd. Ze vinden het fijn als ze straks een lift hebben, waardoor ze niet meer de trap op en af hoeven. Ook zouden ze graag een kleinere tuin of een wat groter balkon willen hebben.

Ben vertelde me dat hun huidige woning deze week in de verkoop komt te staan. Ze verwachten een mooie overwaarde, welke ze willen inleggen bij de aankoop van hun nieuwe appartement. Tom vulde aan dat ze dit willen doen, om hun nieuwe hypotheeklasten zo laag mogelijk te houden. Een maandlast die niet hoger is dan hun huidige maandelijkse lasten, zou zeer wenselijk zijn voor ze.

Een beetje teleurgesteld gaf Ben aan dat ze inmiddels enkele hypotheekgesprekken hebben gehad. Daarbij kwam naar voren dat ze misschien niet genoeg kunnen lenen, om een nieuw appartement aan te kunnen kopen. Tom sprong bij en zei: “de lasten van onze nieuwe hypotheek zullen waarschijnlijk lager zijn dan onze huidige lasten, en toch krijgen we die nieuwe hypotheek niet. Raar toch?!”

Niet elke geldverstrekker heeft dezelfde regels

Ik legde ze uit dat dit komt door de voorwaarden van de hypotheekverstrekker. Wanneer je een nieuwe hypotheek afsluit, dan gaat die verstrekker ervan uit dat je deze in uiterlijk 30 jaar volledig aflost. Naast rente, betaal je dus ook aflossing voor je hypotheek. Bij veel verstrekkers moet je deze rente en aflossing wel kunnen betalen, vanuit je huidige inkomen. Bij een hypotheek die je aflost, heb je daardoor hogere lasten dan bijvoorbeeld bij een aflossingsvrije hypotheek. Door deze hogere lasten, kun je minder lenen.

Ik vertelde ze ook dat sommige verstrekkers het niet verplicht stellen, om je hypotheek volledig af te lossen. Wanneer je nu al een aflossingsvrije hypotheek hebt, dan mag je deze onder voorwaarden meenemen naar je nieuwe woning.

Aflossingsvrije lening meenemen

Doordat je je aflossingsvrije hypotheek mag meenemen, zijn je nieuwe maandlasten straks lager dan wanneer je wel aflost. Tom en Ben hebben nu ook een aflossingsvrije hypotheek, welke ze graag willen meenemen naar hun nieuwe woning. Dit moet ervoor zorgen dat hun lasten straks zo laag mogelijk zijn. Ook zijn er enkele hypotheekverstrekkers, die bij dergelijke situaties kijken naar de werkelijke hypotheeklasten. Daardoor zou een nieuwe hypotheek toch mogelijk kunnen zijn. Een hypotheekverstrekker die op zo’n gunstige manier rekent, is bijvoorbeeld HollandWoont.

Beide heren werden nieuwsgierig, en zagen mogelijkheden om toch dat ene appartement aan te kopen, met ook nog eens zo laag mogelijke hypotheeklasten. Ik vroeg ze of ze wel eens hadden gehoord van de zogeheten ‘seniorenregeling’. Beiden schudden nee en vroegen me wat deze regeling precies inhoudt.

Welke voorwaarden heeft een seniorenregeling?

Ik bood ze allereerst nog een kop koffie aan, en startte daarna met de uitleg over deze regeling. De seniorenregeling kent namelijk een aantal belangrijke voorwaarden. Zo moet je bijvoorbeeld allebei binnen 10 jaar de AOW-gerechtigde leeftijd bereiken hebben, om hiervoor in aanmerking te komen. Ook moet je op het moment dat je een nieuwe hypotheek aanvraagt, een eigen koopwoning in je bezit te hebben.

Vervolgens vertelde ik ze dat je dan ook naar een nieuwe koopwoning moeten verhuizen en dat je de rente voor in principe minimaal 20 jaar moet vastzetten. Tot slot wordt er gekeken naar je nieuwe hypotheeklast: deze mag niet hoger zijn dan je huidige last. Daarnaast mag deze ook niet hoger zijn dan de lasten die je volgens de normale hypotheektoetsen maximaal zou mogen hebben.

Ik voegde daar nog aan toe dat ze de rente ook korter vast mogen zetten, maar dan wel voor minimaal 10 jaar. In dat geval moet de jongste partner, nadat die periode verstreken is, minstens 85 jaar oud zijn. Als er niet aan deze voorwaarde voldaan kan worden, dan moet je lening na die kortere rentevastperiode lager zijn dan 50% van je woningwaarde.

Rekenvoorbeeld

Omdat ik daarna een paar gefronste wenkbrauwen zag, besloot ik ze een rekenvoorbeeld te geven. Een appartement wat ze op het oog hebben, kost 3 ton. Inclusief kosten koper à 10.000 euro, hebben Tom en Ben dus €310.000 nodig. Vanuit de verkoop van hun huidige woning verwachten ze een overwaarde van een ton. Na het inleggen hiervan, hebben ze nog een nieuwe hypotheek van €210.000 nodig.

“ 2 Created with Sketch.

Ben sprong bijna van zijn stoel: “Nu betalen we maandelijks €700, en straks bijna €300 minder?!”

Tom vertelde dat ze voor de rest van hun leven in het nieuwe appartement willen blijven wonen. Een rente die verder nooit verandert, zou daarom prettig zijn voor ze. Door deze wens, kiezen ze voor een 30-jaars vaste rente, bij hypotheekverstrekker HollandWoont. Dit zodat ze volgens de gunstige voorwaarden van de seniorenregeling een hypotheek kunnen afsluiten. Van de benodigde €210.000, lenen ze €150.000 aflossingsvrij. De overige €60.000 lossen ze in 30 jaar af, via een annuïteitenhypotheek. Uiteindelijk zorgt dit voor een bruto maandlast van €409.

Ben sprong bijna van zijn stoel: “Nu betalen we maandelijks €700, en straks bijna €300 minder?!” Ik knikte en vertelde dat ze op basis van de normale hypotheekregels maximaal €500 per maand aan lasten mogen hebben. Ben en Tom voldoen dus aan alle voorwaarden van de seniorenregeling, en kunnen dus naar een nieuw appartement verhuizen. Opgewekt verlieten ze mijn kantoor, waarbij Tom met een knipoog zei: “Nu snel de makelaar bellen, en vragen of we dat ene appartement nog eens mogen bekijken!”

Een lager (pensioen)inkomen, betekent niet dat je geen hypotheekmogelijkheden meer hebt. Als je denkt aan een hypotheek met gunstige voorwaarden volgens de seniorenregeling, dan denk je natuurlijk aan een hypotheek van HollandWoont!

Ben jij net als Tom en Ben nieuwsgierig of je ook in aanmerking komt voor de seniorenregeling? Een hypotheekadviseur bij jou in de buurt vertelt je daar graag meer over. Klik hier om er een te vinden.

Dit artikel is opgesteld door Tim Klerx, werkzaam als hypotheekadviseur bij Kompas Financiën. Via zijn blogs op Goedmetjegeld.nl informeert hij zijn lezers over allerlei financiële onderwerpen.